Créditos hipotecarios: qué puede lograr el uso del FGS anunciado por Caputo
Un especialista en economía urbana analizó la medida del Gobierno y explicó por qué su impacto en la construcción será limitado.
El Gobierno anunció una medida para reactivar el crédito hipotecario que permite usar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para que los bancos amplíen su capacidad de financiamiento. La decisión llega en un momento de fuerte retroceso: en lo que va de 2026 se otorgaron un 39% menos de créditos que en el mismo período de 2025, cuando se habían concedido más de 50.000. De mantenerse la tendencia, el año podría cerrar con apenas 30.000 a 35.000 operaciones.
Joaquín Tomé, licenciado en Ciencias Políticas y magíster en Economía Urbana, analizó el alcance de la medida en el programa Infobae al Regreso. «Me pareció un anuncio atinado y que se venía reclamando muchísimo, no solo desde el sector de la construcción, sino también desde el sector de los desarrolladores inmobiliarios», sostuvo.
Según explicó, el objetivo del mecanismo es «permitir a los bancos apalancar y multiplicar la cantidad de crédito hipotecario» usando el FGS como herramienta de respaldo. El aporte comprometido hasta ahora equivale, según sus datos, a solo el 2% de los fondos totales del organismo.
Tomé remarcó que el impacto de una recuperación del crédito va más allá del número de familias que accedan a un préstamo, por el llamado efecto multiplicador: «En el mercado inmobiliario, siempre que hay una operación de crédito hipotecario, lo que se estima es que habilita cuatro operaciones subsiguientes». Es decir, una hipoteca puede destrabar una cadena de compraventas, ya que el vendedor que cobra puede a su vez comprar otra propiedad y así sucesivamente.
Sin embargo, el especialista advirtió que ese efecto no se traduce automáticamente en más construcción. «Va al usado específicamente. Esta medida no genera ningún tipo de incentivo particular al producto nuevo o en pozo», explicó, y aclaró que una primera vivienda no necesariamente es una propiedad nueva. «No le afecta directamente a ese sector, porque la mayoría de estos préstamos hipotecarios seguramente vayan al mercado del usado», agregó.
Tomé situó esa limitación en un contexto de actividad constructiva todavía golpeada: según su análisis, la construcción cayó cerca de un 25% durante la actual gestión y, pese a señales de recuperación, aún acumula una variación negativa en el año. El financiamiento a viviendas nuevas y proyectos en pozo está previsto en la normativa, pero «los bancos todavía no están avanzando a ofrecer ese tipo de producto», señaló. Para el especialista, orientar en el futuro parte de esos fondos hacia la vivienda en pozo «sí va a reactivar la construcción».
El acceso al crédito también tiene un límite estructural: según Tomé, solo el 15% de la población argentina con trabajo registrado está en condiciones de afrontar una cuota hipotecaria. Para quienes sí cumplen ese requisito, recomendó aprovechar la oportunidad y concentrarse en reunir el anticipo necesario.
De cara a adelante, Tomé planteó que el desafío de fondo es que el crédito hipotecario deje de depender de ventanas puntuales de expansión y se convierta en una herramienta permanente. Para eso, consideró clave desarrollar un mercado secundario de hipotecas mediante la securitización, que permitiría convertir los préstamos en activos negociables y generar nuevas fuentes de financiamiento para los bancos. «La única forma de que escale realmente y facilite un producto de acceso a la vivienda es securitizando el mercado de hipotecas», concluyó.
Fuente: Infobae.
